Термин Facility Management уже давно не требует расшифровки, все более-менее с ним знакомы и многие уже применяют на практике. Но сам по себе FM включает в себя слишком большой спектр услуг — от дизайна интерьера до обслуживания водяных насосов, поэтому в западных странах для удобства принято различать Hard и Soft Facility management.
В общепринятом понимании Facility Management — это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой. Сюда входят все действия, связанные с поддержанием работы зданий. Объектами FM могут являться продуктовые магазины, автомагазины, спортивные комплексы, офисные здания, больницы, отели, заводы, нефтебазы, дорожные сооружения и любые другие коммерческие или государственные учреждения и элементы инфраструктуры.
Facility Management обычно предполагает широкий спектр функций и вспомогательных услуг, включая услуги по уборке, безопасность, инженерные услуги, планирование и учёт пространства, почтовые и курьерские услуги, ведение документации, телекоммуникационные и информационные системы и многое другое.
Что такое Soft Facility management и чем он отличается от Hard?
Под Soft FM подразумевают любые сервисы, которые призваны обеспечить наибольший комфорт людей, находящихся в здании. Это может быть охрана, управление почтой, отходами, уборкой, организация питания и торговли, озеленение территории и т. д. В общем всё, что больше связано с обеспечением сервисных услуг, а не с машинами и сложными высокотехнологичными системами.
Из этого следует, что к харду относится управление сложным инженерно-техническим оборудованием зданий, которое требует профилактического обслуживания. Основная цель Hard FM — избежать незапланированных поломок, простоев и поддерживать высокий уровень обслуживания. Сюда же можно включить управление затратами, продление срока службы каждого актива, максимизацию его рентабельности и предотвращение несчастных случаев. В общем, это про управление услугами по техническому обслуживанию зданий, которое серьёзно влияет на основной бизнес и контроль затрат. В этом как раз ключевое отличие Hard от Soft услуг — последние не оказывают прямого влияния на прибыль или убытки компании, только на качество сервиса и комфорт людей.
Конечно, Hard FM не только про функционирование оборудования и управление затратами. Если какие-либо элементы инженерных систем выйдут из строя, то речь пойдёт уже о рисках для безопасности людей. Вот почему сервисы, относящиеся к Hard FM, настолько важны для обеспечения работы объектов недвижимости.
Для эффективной реализации концепции Facility Management на конкретном объекте сперва необходимо провести оценку потребностей объекта с учётом всех требований, а также специфики бизнеса и ответить на несколько вопросов:
- Является ли определённая услуга или система необходимой для работы компании?
- Какие требования предъявляют регулирующие органы?
- Какие риски для безопасности существуют, если приостановить работу оборудования?
- Будут ли убытки для компании при отказе от услуги?
- Является ли использование оборудования / услуги ключом к повышению удовлетворённости клиентов?
- Эффективно ли использование оборудования / услуги и соответствует ли это достижению цели?
Ещё один вопрос, который требует решения — какие услуги можно передать сторонним компаниям в области технического обслуживания? Аутсорсинг часто используется при управлении сложными инженерными системами здания, когда требуется узкая специализация. Например, при обслуживании лифтов и климатического оборудования.
Однако всё зависит от потребностей конкретной компании. Если у вас есть оборудование, работающее круглые сутки, имеет смысл нанять специалистов по техническому обслуживанию, которые всегда будут доступны на месте, даже если иногда приходится обращаться к субподрядчикам.
Эксплуатация зданий с помощью SODIS Building FM
На примере платформы SODIS Building FM, созданной для автоматизации управления процессами эксплуатации, хорошо видно, как работает концепция Facility Management в целом и Hard FM в частности. Решение позволяет решить следующие основные задачи:
- мониторинг текущего состояния конструкций и инженерных систем в онлайн-режиме;
- планирование регламентных работ и контроль их проведения;
- оценка эффективности работы здания в онлайн-режиме;
- прогноз состояния конструкций и инженерных систем в онлайн-режиме;
- фиксация нештатных ситуаций и контроль их устранения.
Информация об инженерном оборудовании всех объектов с помощью специальных датчиков собирается в режиме реального времени и хранится в единой системе, посмотреть на текущее состояние инженерных систем здания можно на BIM-модели. Пользователю доступны данные о дате ввода оборудования в эксплуатацию, размещении, документации и состоянии. Проблемные места выделяются цветом, например, выявленные неисправности или просроченные задачи по ремонту.
Таким образом, SODIS Building FM позволяет автоматизировать все основные задачи по эксплуатации зданий и легко внедрить концепцию Facility Management на любом объекте с учётом «оцифрованного» опыта экспертов в этой области.
